ทำงานเก็บเงินก้อนมาตั้งนานต้องผ่อนบ้านไปอีกเป็นสิบ ๆ ปี ซื้อบ้านใหม่ในฝันได้แปปเดียว ต้องมาเจอกับปัญหาบ้านทรุดหนัก! เชื่อว่าหลายคนที่เคยเจอปัญหาบ้านทรุดหนัก ๆ คงเครียดกันน่าดู ไหนจะต้องมาเสียเวลาฟ้องร้องกับโครงการต้องเสียสุขภาพจิต ถ้าเกิดแพ้คดีมาต้องมาจ่ายเงินซ่อมบ้านเองอีก! เพราะบ้านไม่ได้คุณภาพตามเกณฑ์ที่ควรจะเป็น
อย่างไรก็ตามจะดีกว่าไหม ถ้าหากเราสามารถรับรู้ได้ถึงสัญญาณเตือน หรือ Checklist คร่าว ๆ ก่อนที่จะเกิดปัญหาเพื่อให้เราสามารถเตรียมตัว(และเตรียมงบประมาณในกระเป๋า)ให้พร้อมเมื่อจำเป็นจะต้องทำการซ่อมแซม ทั้งนี้ใบบทความนี้แอดจะพาทุกคนไปทำความเข้าใจเพื่อเอาไปใช้พูดคุย-ตอบคำถามกับวิศวกรของโครงการ หรือเจ้าของหมู่บ้านจัดสรร จนเขาตะลึงได้แน่นอน ลองมาอ่านกันดูเพื่อผลประโยชน์ของเราชาวผู้อยู่อาศัยทุกคนกันครับ
เลือกอ่านตามหัวข้อ
1. ประวัติดั้งเดิมของพื้นที่ เป็นอย่างไรบ้าง ?
ก่อนที่จะไปถึงขั้นก่อสร้างใด ๆ เราควรให้ความสำคัญกับเรื่องของพื้นที่ ทำเล ในการก่อสร้างก่อน เนื่องจากตอนที่เราเข้าไปดูบ้านที่โครงการ โดยส่วนใหญ่คือจะเริ่มทำถนน และทำการก่อสร้างตัวบ้านไปบ้างแล้ว เราจึงไม่สามารถมองเห็นดินที่อยู่ข้างใต้ได้ การสอบถามประวัติของที่ดินเดิมจึงเป็นสิ่งที่ควรทำ เพราะถ้าหากที่ดินเดิมเคยเป็นบ่อน้ำ บ่อปลา ฯลฯ มาก่อน แปลว่าดินข้างใต้อาจจะเป็นดินอ่อน ซึ่งจะทำให้มีโอกาสที่บ้านจะทรุดตัวในอนาคตสูง
2. ข้อมูลการเจาะสำรวจดิน เป็นอย่างไรบ้าง ?
อย่างที่รู้กันว่าเรื่องของดินนั้น เต็มไปด้วยความซับซ้อน ในแต่ละพื้นที่เองก็มีลักษณะของดินที่แตกต่างกันออกไป ถึงในพื้นที่ดินเดิม จะไม่ใช่บ่อน้ำเก่า แต่นั่นก็ไม่ได้แปลว่าดินนั้นจะแข็งแรงพอที่จะไม่มีปัญหาการทรุดตัวหลังการก่อสร้างได้
การเจาะสำรวจดินก่อนทำการก่อสร้างจึงยังเป็นสิ่งที่ต้องทำ เพื่อประเมินและปรับเปลี่ยนวิธีการก่อสร้างให้เหมาะสมกับสภาพดินด้านล่าง ซึ่งมูลค่าการของเจาะสำรวจดินนั้นเล็กน้อยมาก เมื่อเทียบกับปัญหาที่อาจเกิดตามหลังมา
3. มีการปรับปรุงคุณภาพดินก่อนก็สร้าง หรือไม่ ?
หลังจากที่วิศวกรรู้ผลการเจาะสำรวจดินแล้ว หากดินด้านล่างนั้นอ่อนมาก และมีความสามารถในการรับน้ำหนักโครงสร้างถนนและบ้านต่ำ โครงการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะมองว่าแค่ตอกเสาเข็ม บ้านก็ไม่ทรุดแล้ว
ซึ่งแน่นอนว่าการตอกเสาเข็ม จะทำให้ตัวบ้านไม่ทรุดตัว เพราะเสาเข็มจะถ่ายน้ำหนักโครงสร้างบ้านลงสู่ชั้นดินแข็งที่ลึกลงไป แต่แอดอยากให้เพื่อน ๆ ลองนึกภาพแอดดู ว่าตัวบ้านไม่ทรุด แต่พื้นลานจอดรถ + สวนข้างๆ บ้าน + ถนนหน้าบ้านภายในโครงการ ทรุดเป็นเมตรดู มันคงไม่น่าดูชมใช่มั้ยล่ะครับ
ดั้งนั้นโครงการจึงควรทำการปรับปรุงคุณภาพดินก่อนเริ่มทำการก่อสร้าง เพื่อลดการทรุดตัวในระยะยาวของพื้นที่บริเวณบ้าน เราจึงควรถามโครงการว่าเคยทำอะไรกับดินอ่อนมาแล้วยังไงบ้าง เช่น ถมดินทิ้งมานานเท่าไรแล้ว เคยปรับปรุงคุณภาพดินไหม ปรับปรุงด้วยวิธีไหน เพราะแต่ละสภาพดิน ก็ต้องใช้วิธีจัดการแตกต่างกันออกไปนั่นเอง
4. ขนาดและความลึกของเสาเข็ม เหมาะสมกับโครงการไหม ?
อีก 1 เรื่องที่เป็นหัวใจสำคัญไม่แพ้การปรับปรุงคุณภาพดิน คือเรื่องของเสาเข็มเพราะนี่คือฐานรากสำคัญในการรับน้ำหนักของตัวบ้าน วิศวกรจึงควรที่จะประณีตและใส่ใจกับแต่ละขั้นตอนให้มาก ตั้งแต่การออกแบบเสาเข็ม ให้สอดคล้องกับผลการสำรวจชั้นดิน ความเหมาะสมนี่หมายถึง ขนาดของเสาเข็มที่ใหญ่พอที่จะรับน้ำหนักตัวบ้านได้ และต้องมีความลึกพอให้ถ่ายน้ำหนักตัวบ้านสู่ชั้นดินแข็งได้ เพื่อให้ตัวบ้านไม่เกิดการทรุดตัวในอนาคต
ข้อดีอีกอย่างคือ หากอนาคตเราต้องการทำการต่อเติมบ้าน เสาเข็มที่เราจะทำการตอกเพิ่ม ก็ควรยาวใกล้เคียงกับเสาเข็มเดิมนั่นเอง
5. มีการรับประกัน และมาตรการในการแก้ไข อย่างไรบ้าง ?
อย่างที่รู้กันว่า ดิน เป็นเรื่องที่มีความซับซ้อนสูง ต่อให้เราถามข้อมูลที่แอดบอกไปข้างต้นกับโครงการทั้งหมดแล้วโครงการอาจทำการออกแบบมาเป็นอย่างดีแล้ว ก็ไม่ได้แปลว่าการทรุดตัวจะไม่เกิดขึ้นเลย
ดังนั้นสิ่งที่เป็นสิทธิพื้นฐานของผู้บริโภคหรือลูกบ้านอย่างเรา คือการถามกับโครงการว่ามีการรับประกันการทรุดตัวยังไงบ้าง และถ้าเกิดปัญหาทรุดตัวขึ้นมาจะแก้ปัญหาให้ลูกบ้านแบบไหน ภายในระยะเวลาเท่าไร
สรุป
สุดท้าย ข้อแนะนำ 5 ข้อนี้ก็คงเป็นเพียงคำถามเบื้องต้น ในความเป็นจริง ยังมีข้อมูลต่าง ๆ อีกมากมายที่เราชาวผู้อยู่อาศัยควรจะรู้ไว้
เพราะถ้าตัวเรามีความรู้ และวิธีการตรวจสอบลักษณะของตัวอาคาร โครงสร้าง รวมถึงพื้นที่เบื้องต้นด้วยตัวเราเองแล้ว ก็คงจะเป็นเกราะป้องกัน เสริมความมั่นใจในการเลือกซื้อบ้านให้กับเราได้ดีไม่น้อย เพื่อน ๆ ก็อย่าลืมนำข้อแนะนำจากเราไปปรับใช้กันดูนะ จะได้ผลยังไงมาบอกกันด้วย
